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    商业竞争加剧,商管团队更专业才有契机!

    日期:2018-3-20 17:54:30作者:来源:

    江苏快三下载官方网站 www.mgqx.net  3月14日,南京商业地产商会第一次用沙龙的方式,对南京商业管理公司的现状摸底。因为越来越多的房企涉足商业地产,越来越多的商界大佬,开始进入商业地产领域。而商业地产和住宅地产的玩法实在不同。

     

    一个不争的现状是,随着南京多商圈格局的形成,各商业体百花齐放但又良莠不齐。有些开发项目开始标榜自己是下一个“新街口”,可实际运营后商铺售后根本无人管理;有些购物中心项目重招商轻营运,使居民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾日益加剧。而商会秘书处常常接到会员非会员企业的求助:能否帮我们推荐商业管理公司?让商会这个行业大家庭,感到前所未有的责任。

     

    沙龙之前,秘书处还紧锣密鼓地调研了华润置地、招商地产、新城控股等近年重兵布局商业地产并开始落子南京的相关人员。

     

    主题沙龙在21世纪太阳城举行。21世纪投资集团副总裁兼21世纪太阳城总经理张娟、南京一九一二集团副总裁臧光伟、南京水平方商业管理公司副总经理钱亚鸣、方凯国际·大卫茂国际购物中心副总经理杨志春、南京问策商业管理顾问公司董事总经理苏晓晴、南京商业地产商会联席秘书长傅璟等嘉宾出席。商会联席会长兼秘书长冯宪法主持沙龙。

     

    与会嘉宾就自身项目、团队的成功经验与痛点困局做了分享,针对南京商业运营和管理的现状、发展和未来畅所欲言,期望未来能搭建资源共享平台,相互分享,实现共赢。以下为观点摘要:

                                    ▲杨志春(左),钱亚鸣(右)


    商业管理+资产管理+自营品牌

    杨志春(方凯国际·大卫茂国际购物中心副总经理)

    方凯国际2011年创立于香港,总部在南京,由红星美凯龙、美国华平基金参与投资,拥有商业管理、资产管理和自营品牌三大业务板块。

     

     

    商业管理:

     

        全链条模式。以“大卫茂”为核心品牌,在全国从事购物中心商业运营管理,输出土地研判、设计规划、商业定位、业态组合、招商运营的全流程闭环。目前,南京没有开业的项目,预计2018下半年到2019上半年,会有4-5个项目开业。

     

    资产管理:

     

    资本运营是方凯国际的特色与优势,旨以“资产保值增值、整体销售变现、资产证券化”等业务管理,目前已参股投资两家上市公司,并与国内外的诸多投行、上市公司和央企建立资产管理委托合作关系。

     

    自营品牌:

     

    魔法学院:全国首个亲子娱乐高科技体验馆,面积300-1000万㎡,第一家店在招商花园城开业;

    ②意大利生活馆:面积2000-3000万㎡,100%引自意大利,且市场绝无仅有,保证地道的意式服务;

    ③配合政府方面,做意大利小镇;

    意大利产业园,将意大利先进工业引进国内;

    传创空间:通过中国非遗的包装,引入商业中心和街区,目前已经签约三十几位国家级非遗大师。

     

    平台资源共享尤其重要

    钱亚鸣(南京水平方商业管理公司副总经理)

     

        我觉得平台资源共享尤为重要,南京已运营的商业项目可以通过南京商会地产商会的平台,彼此之间分享得与失,在平台上让资源做优化整合甚至嫁接和共享,真正发挥南京商业资源凝聚力和迸发出来的核心竞争力。

     

        亚东经过多年的持续转型创新,在地产、旅游、商业、教育、实业等各方面都已形成规模,企业使命调整为“创造持续美好的生活”。特别是在旅游商业方面,亚东目前已经将涵田品牌打造成为长三角乃至中国旅游行业的知名品牌。在天目湖、茅山、汤山、安吉等多个涵田旅游项目中,亚东利用水平方商业资源的积累和整合,并结合当地特色注入文化元素,立志将旅游项目建设成以各自的区域优势和风情特色为核心,打造吃住行游购娱为一体的美好生活驿站,创造亚东旅游商业综合体新模式,让人们通过美好旅游和商业资源,强体魄、长见识、增体验、愉身心,获得幸福感,享受更加美好的生活。

     

     

    傅璟(左),张娟(右)

     

    市场和资源足够多,就看如何整合

    傅璟(南京商业地产商会联席秘书长)

        商业未来怎么做?未来需要突破。社区商业是刚需,5-10万的人口,就需要小型的社区商业,按照商业网点规划,南京最起码要有200个。最近,我去了大连、青岛和深圳,深受感触:一个城市最重要的不在于底蕴和区位,而在于人口,有人才会有商业。

     

    具体如何切入?从以下三个方面突破:

    首先,商业体拿到后,首要解决的是诊断定位。明确商业具备哪些优势:人口、资源、消费模式和思路等;

    第二、招商筹备(托管),托管的概念要有一定的对比。谈项目的时候,已经想好主力店,招商面积50%-60%已经解决,保证一年做到一定量的销售额,这已经在南京大项目实施,已是成功的案例;

    第三、资管对接,关心的是项目从一开始,租金的合同是否具有资金的想象空间。按照资管要求,设定盈利指标。但是商管公司做不到,缺少符合资管资本模式的产品,缺少开发商的营建和成本。当成本、招商、营运都符合要求,资管对接,就全部搞定了。

     

    产品形态来说,社区商业不只是满足消费者吃喝的基本需求,如21世纪太阳城满足家庭亲子、娱乐、教育的需求,比传统的社区模式高出几个档次,这是前进的方向。文旅项目、特色小镇、能源小镇等等,均有足够多的市场和资源就在面前,就看如何整合。

     

    赋予外延概念,商业不能千店一面

    张娟(21世纪投资集团副总裁兼21世纪太阳城总经理

     

       集团是首次进入商业领域,“21世纪太阳城”目前运营状况稳健,后劲很足,特色很明显,全家庭定位和商户组合已受到目标客群地熟悉和认可。作为开发企业,我们有很多不动产,希望在平台上孵化更多的产业和元素。太阳城是第一个项目,未来新项目会在商业和主题公园方面做更多地创新和规划。

     

       因为市场倒逼决策和定位,商业不能千店一面,所以我们提前对市场和定位做了相比更多地思考。太阳城的定位,项目启动之初就做了创新突围,它不再是传统意义上的商业体的简单复制,而被赋予了更多的外延概念,一切围绕目标客群的消费需求,面对全家庭目标客群,更加强调消费的全年龄段、全业态,全品类。

     

    “21世纪太阳城”另外的特色之一,就是打造和引进了多个首进品牌,如1.5万平米首家室内魔法主题乐园,源自台湾诚品的手作集合店“天工之城”,日本宜得利,获红点奖的多走路,秦汉胡同,OCE,万达杜比影院,等等,完全与周边的商业体差异化,与区域商圈和消费人群做到了多触角,多需求融合。

     

     

       只要有趣的,能带客流的项目都可以走进商业体,这件事本身很有趣,也一定是未来商业体成功运营的方向。在做“21世纪太阳城”过程中,我们也沉淀下来了不少独有品牌,未来这些都是可以孵化和输出的。

     

    臧光伟(左),苏晓晴(右)

     

    强化商业 让核心内容发挥更大价值

      臧光伟(南京一九一二集团副总裁) 

       1912主要做的产品是城市客厅和文旅小镇,今年更多思考的是:是否需要把产品线拉开,去更丰富的拓展产品线?从重资产运营项目到轻资产运营项目的转型,1912越来越重视运营和服务,挖掘其背后的价值。更关注内容的变化,强化街区的商业,打造出独特的市场核心价值,为消费者创造需求和引领需求,这才是商业竞争的关键所在。

     

    此外,还涉足餐饮、酒店、娱乐、教育培训、文创等多个版块。餐饮投了“民都荟”和张嘉佳的“从你的全世界路过”,娱乐投了“mini火车项目”,这是国内唯一的全仿真蒸汽动力小火车,还打造具有民国特色的“东西会”创意市集,这些新内容在充实1912的同时,强化品牌和未来发展的方向,也为集团的发展提供新思路。

     

    市场机会越多,挑战并存,对能力的要求也越来越高。大量的城市项目,对项目的具体实施要有落脚点。2018年,1912会重新立足南京,继续做好文化和商业的融合,强化南京或南京周边的地区发展,把核心内容发挥更大的价值。

     

    抓住品牌和内容,开发自带流量的IP

    苏晓晴(南京问策商业管理顾问公司董事总经理)

    我从三个方面阐述今天的主题:

    1、南京商业有以下几个特征:

    政企分开:成都、武汉的很多商业沙龙,都有企业、专家和政府官员共同出席,平等讨论。南京地区,政府和企业就缺乏沟通互动。

    ②南京的百货商店、购物中心,几乎都是在做事不在做势,其实呢基础工作又做的不扎实。

    ③各零售商店往往闭关自守,独修秘籍,错把商圈势能当作自身超凡能力,一跨出原有商圈就捉襟见肘。很多企业内的整个中层及基层人员,有的甚至都不明确自己每天的具体工作到底是什么。

    ④老板们又只爱算企业账,谈“量本利”。在互联网的今天,企业不算流量帐、转换率,不谈企业品牌资产。像季昌群、袁亚非、陈俊等本地资本大腕们早已开始瞄准和关注实体商业,瞄准存量的零售资产。

     

    2、全国购物中心行业发展:

    想借用一句古语“黄钟毁弃,瓦釜雷鸣”来比喻,正确的专业性的理论被弃置不用,得不到重视,而所谓新理论、新概念层出不穷,一边是焦虑一边是折腾。从行业发展来说,建议购物中心向两头延伸。

    第一、向供应链延伸,购物中心未来不再是平台,而应该是“产品”。产品,就要有通过租户组合铸就核心价值,通过营运彰显核心能力。购物中心目前的制胜法宝是“平台+核心租户”,购物中心注意培养自己有特色的核心租户,再与平台上相关租户协同耦合。

    第二、向资本市场延伸。寻资产找基金,要用资本的逻辑去思考,关注资本市场需求热点,以基金的语言和基金的偏好跟他们对接。

     

    3、将来购物中心发展方向:

    要从数量向质量转变,更多关注“品质”。关注“产品”是不是不可替代或被复制,是否解决了当下消费痛点?是否能得到满意的市场响应?购物中心的平台时代已去,即将迎来“产品”时代。购物中心作为产品,在消费者心里的商店印象是什么,其实商店品牌会对租户和商品进行“染色”,比如在德基、金鹰买什么都好像很高档;在中央、新百买什么都很划算。向质量型转变,就是要紧紧抓住内容(消费价值)、抓住品牌(消费转化),直至开发出商店自带流量的IP。

     

     

    媒体也好、专家也好,都在指责中国零售业的同质化。同质化形成原因,是零售行业的集中度低,品牌厂商集中度高所致;同质化形成过程,是零售店缺乏经营思想,缺乏营运能力,比如根本没人愿意花时间去研究目标市场,做好MD规划,租户组合的原理就得“1+1>2”。这好比厨师们面对的完全一样食材,大师永远做的好看好吃,菜肴自然就有高于市场好多倍的溢价了。

         

           我们有理由相信,此次沙龙只是美好的开始。未来,南京商业地产商会定将持续为南京商管团队助力,搭建行业交流分享、资源共享、诊断研判等平台,肩负起为南京商业的整体发展而打造专家团队的社会责任,有效整合、多向嫁接,凝心聚力、实现共赢。

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