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遇见精彩|2017年新开商业体共聚话商业

日期:2017-8-2 18:31:29作者:来源:

江苏快三下载官方网站 www.mgqx.net          7月25日上午,在雨花客厅E—Park,南京商业地产商会组织了一场名为“遇见精彩”的2017年新开商业体的观摩交流沙龙,目的是为了促进行业交流,为即将新开的商业体把脉解惑,让南京的商业地产有一个更健康的环境。雨花客厅、缤纷广场、明发天街、美利广场、通宇林景悦象城、金盛田广场等数家即将面世的商业综合体负责人出席了“遇见精彩”沙龙,南京商业地产商会法人会长、江苏景枫投资控股集团副总裁吴正梅作为首场沙龙的导师,和同行共同探讨行业趋势,交流管理见解。“让正式揭幕那一天更精彩”,这是商会组织“遇见精彩”沙龙的初衷。

南京智儒投资管理有限公司项目负责人周洋对雨花客厅项目做了介绍,项目定在今年9月16号开业,定位为集合“健康、生态和绿色”三大元素的综合体。商业体的目标客群很多都是根据周边居民来划定的,而商务办公人群的集合资源是不多的。像南京如今正在从单核城市向多核城市发展,以往这类人群只集中在市中心,而如今软件谷也有了这样一类人群的集合,这对项目是有支撑作用的。这里离河西也很近,还能辐射宁南区域,这是项目成功的先决条件。同时,这个项目有三级客流支撑,步行十分钟距离的人群、附近三公里的人群以及主力店山姆会员店以其会员制度能够扩大到的八公里范围人群,雨花客厅是整体约70万方城市综合体项目,含商业总体量约13万方,此次首期开出的是8万方的都市田园购物公园。主力店如山姆会员店、洛克公园等很多都是首进南京,丰盛的市场愿景就是做全球的健康生活方式的引领者,再加上雨花客厅地处软件谷,项目整体招商都偏重了给高压力人群以休憩、放松的地方的理念。

对于大家关于高温下施工进度的问题,朱逸回答道,现今阶段施工进度是比较赶的,为了遮阳避暑原本的露天街区也加上了顶,这样一来,为了完成8月16号能够完工留出一个月调试时间的目标,现在时间是非常紧张的。她也以自身经验提醒在座其他人,吸取自己这个项目的教训,尽早让商户进场。

接着,花国平开始介绍美利广场。美利广场位于大厂,体量7万方。地是2010年拿的,花国平笑称自己从三十岁到四十岁这黄金十年都将奉献给美利广场。项目的定型上稍费了一些周折,光超市就换了三轮才最终敲定苏果。这次进驻美利广场的苏果超市,是它的第三代产品,有些类似于河马生鲜,美利广场的这家正是一个试点。影城、泳池也换了一次,也就是说三大主力店全部换过,可以说这个项目是经历过脱胎换骨的变化才能定下来在今年开业的。

说到招商的艰难之处,朱逸有感而发。虽然雨花客厅其他方面条件都很好,但因为其周边聚集的都是办公人群,所以居住区非常少。这就导致了他们在引进超市业态的时候度过了一段非常艰难的时期,各个超市品牌可以说谈遍了,各家拒绝的理由几乎都一样,周边居住人口不符合开店标准。好在最终结果是好的,他们一开始的意向超市山姆会员店成为了最终的合作伙伴,过程中修改合同条款不下一千条,足见这项合作成功的不易。同时,因为天隆寺这边不是传统商圈,所以一期开出的业态里给娱乐、儿童业态做了留白,这样未来对面5万方的地就有了足以支撑的卖点,这一商业思路也为后来者打开了新的思考方向。

雨花客厅开业后不久,绿地缤纷广场也就要开业了。陶峰开始谈起缤纷广场这个项目,项目10月份将开业,如今也是处在一个非常紧凑的时期。不同于其他项目的招商先行,缤纷广场是销售先行的,采用包租返租的形式。期间也是经历过推翻原本计划这样的艰难的,在这样的情况下,第一期仍然是顶着各种压力开出来了,一期招商率也是非常高。商业是个不容易的题,但不影响其有趣性。而且,项目的人流量是非常不错的,城北的居民数量不少,现在缤纷广场的户外区域晚上都被休闲的人们占满了。

说到运营,大家又延伸到了能耗的话题,因为能耗直接跟物业费标准挂钩。吴正梅大方分享了自己是如何定义能耗测算标准的,又是如何根据能耗情况来定物业费标准的。她当时给自己项目预估的能耗费用是700万左右,误差不会超过每月10万。她们会计算每台机器的工作时间和能耗的一个比值,按这个比值来计算自己和商家分摊的比例。

然后,江苏通宇房地产开发有限责任公司资产部经理包健昆开始谈起通宇林景悦象城。这个项目也是准备了有三四年,初期的时候是打算打造成一栋一栋式的方便产权分割,但考虑到自身已经具备做商业的条件,于是后面还是给它加上了扶梯连廊等等将其打造成了一个7.4万方的社区型商业体,周边两公里范围内十万人也是具备了消化一个社区型商业的能力的。我们的目标,就是把它做成一个小而精的mall,满足周边人群的生活需求,也给他们提供更好的生活方式。

吴正梅谈起了开发商的出售物业的方式,她表示这种方法其实也属于正常现象,中小型开发公司需要现金流回流,和深耕大型商业项目的心态也有差距,做商业始终和做地产在模式上还是有差别的。

明发天街项目招商总监刘小军表示,新城中心是明发非常耗费心血的一件作品,定位是40万方的城市综合体,托管期在十年。他们现在觉得比较麻烦的是,周边居民还是较少,内部机电设备也不太能够支持想要的定位。对于具体的运营方向,如今还有些迷茫。

对这个问题,吴正梅说道,不同的老板投资思路是不一样的,获得利润的方式也有很多种。她以水游城、虹悦城、景枫kingmo为例,从投资回报率、经营毛利润为切入点讲起了自己的经验。“水游城的老板是主动进攻型,当时甲方选择南京,就是想把水游城打造成样板,以便于全国复制,物业全部自持,当然他做的也很成功。前两年NOY就增涨了很多。他现在做资产证券化收益也很可观。虹悦城,项目有65年产权公寓,第一年开盘公寓就卖到两万多的价格。老板当时的想法是拿卖公寓的钱去贴补一些商业运营的费用,最后虹悦城的NOY也很不错。再说kingmo,我也会对团队提出相对合理的利润要求。参考租金状况,除去人工费用,营销费用等支出,毛利润达到年初设定的目标即可。实现利润的方式很多,但要是投资回报率能达到一定点,自持物业更好。

最后,南京金盛田房地产开发有限公司销售部策划经理刘燕介绍了金盛田广场,项目运营是交给了第三方,但招商是金盛田自己做的。整个8万方的项目,像永辉超市、南京银行江北新区总部等等入驻。计划10月开业,因为周边住宅较多,所以定位是打造成社区型商业。

大家谈起开业前的准备时期,都纷纷感慨起自己那时的紧迫感,不论时间怎么推迟,其实商管人都是感觉时间不够用的。即将开业的几家商管人这段时间都在不停跑工地、确认进度,商业就是在坚守中看到未来希望,好运气从来不会从天而降。